Nhadatphumyhung's Blog

Kiến nghị tập thể

Tháng Chín 17, 2009 lúc 1:30 sáng | Posted in Các văn bản pháp lý | 56 phản hồi

Đây là văn bản khiếu nại của một cư dân PMH, sau khi đã tham khảo và đựoc tư vấn về pháp lý.

Những cư dân nào có nguyện vọng cùng ký và đứng tên trong bản khiếu nại này, vui lòng cung cấp các thông tin cần thiết vào phần comment bên dưới. Chúng tôi sẽ tập hợp danh sách những hộ dân này trong văn bản khiếu nại cuối cùng.

1. Họ tên

2CMND số : 000000000 cấp ngày 11/01/1991 tại CA TP.HCM

3 Hiện cư ngụ tại : xxxxxxxx TP.HCM

4 Là chủ sở hữu và người có quyền sử dụng đất đối với căn hộ số  xxxxxx Khu phố xxxxxxx, P. Tân Phong Quận 7 Tp Hồ chí Minh.

Hạn chót:  17.00 ngày 25.9.2009

Rất mong đựoc sự đồng thuận và ủng hộ của quí vị để tiếng nói chung thêm phần mạnh mẽ

Trân trọng

————————————————————————————————————–

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—-œ—–

Ngày      tháng      năm 2009

Kính gửi : BAN GIÁM ĐỐC CÔNG TY PHÚ MỸ HƯNG

Trích yếu : V/v đề nghị làm rõ vấn đề tiền sử dụng đất kèm theo căn hộ đã mua.

Tôi tên là  XXXXXXXXXXX,

CMND số : 000000000 cấp ngày 11/01/1991 tại CA TP.HCM

Hiện cư ngụ tại : xxxxxxxx TP.HCM

Là chủ sở hữu và người có quyền sử dụng đất đối với căn hộ số  xxxxxx Khu phố xxxxxxx, P. Tân Phong Quận 7 Tp Hồ chí Minh.

Tôi đại diện cho các hộ trong danh sách đính kèm theo đây muốn được qúy công ty giải thích rõ một số vấn đề về tiền sử dụng đất như sau :

1. THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ :

1-   Điều 2 quy định về gía bán căn hộ và điều 3 quy định các khoản phải thanh toán khác ngoài giá bán trên tại Phụ Lục 2 của hợp đồng, trong đó gồm các khoản tiền thuế, phí và lệ phí nhưng không hề có khoản thanh toán tiền sử dụng đất. Chúng tôi cho rằng như vậy theo hợp đồng, tất cả các khoản chúng tôi phải thanh toán đều được thể hiện tại điều 2, điều 3 và phụ lục 2 của hợp đồng, ngoài ra chúng tôi không còn phải thanh toán bất cứ khoản nào khác nếu như chưa có sự thỏa thuận.

2-   Phần mô tả trong Phụ lục 1 của hợp đồng có ghi một phần diện tích đất của toàn khu đất tòa nhà sẽ được phân bổ cho căn hộ theo tỉ lệ với diện tích sử dụng của căn hộ theo quy định của UBND Thành Phố đối với khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng và không được xác định cụ thể trong các bản vẽ. Vậy xin hỏi quy định đó được thể hiện trong văn bản cụ thể nào và việc đó có đồng nghĩa với chuyện việc sử dụng phần diện tích được phân bổ đó đã được tính chung vào gía của căn hộ không? Chúng tôi cho rằng các hạng mục trong phụ lục 1, đúng như tên gọi của phụ lục đó chỉ là phần mô tả những gì đi kèm với căn hộ mà chúng tôi sẽ được nhận một khi đã thanh toán đủ gía mua căn hộ và các khoản phải thanh toán khác quy định tại điều 2, điều 3 và phụ lục 2 của hợp đồng. Chúng tôi cũng cho rằng phụ lục 1 không và không thể bao gồm các khoản phải thanh toán nào khác với các khoản quy định tại điều 2, điều 3 và phụ lục 2 nêu trên.

3-   Điều 12 khoản 12.2 cũng quy định rõ nghĩa vụ thanh toán của bên B là “thanh toán đủ giá bán căn hộ và các khoản thanh toán khác nêu trong phụ lục 2 cho bên A theo đúng phương thức, điều kiện và lịch thanh toán quy định trong hợp đồng này” mà không hề đề cập đến tiền sử dụng đất.

4-   Điều 4 khoản 4.1 quy định “bên B thanh toán giá bán căn hộ và các khoản thanh toán khác đúng theo lịch thanh toán qui định tại phụ lục 3 của hợp đồng” thể hiện rõ phụ lục 3 chỉ có giá trị liên quan đến lịch thanh toán các khoản quy định tại điều 2, điều 3 và phụ lục 2 của bên B theo hợp đồng. Thế nhưng tiền sử dụng đất lại được chèn thêm một cách cố ý tại phụ lục hợp đồng này, một phụ lục mà nội dung chỉ là lịch thanh toán theo đúng như tên gọi của nó. Nếu cho rằng phần thể hiện của khoản này ở đây chỉ nhằm xác định thời gian phải thanh toán của khoản đó thì có nghĩa khoản đó là khoản phải thanh toán, mà nếu khoản này là khoản phải thanh toán thì tại sao lại không được liệt kê hay thể hiện tại điều 2, điều 3 hay phụ lục 2 của hợp đồng quy định về các khoản phải thanh toán của người mua? Chúng tôi cho rằng phụ lục này không có giá trị đối với phần nêu lên bất cứ  khoản phải thanh toán nào khác ngoài các khoản đã được liệt kê tại điều 2, điều 3 và phụ lục 2 của hợp đồng.

5-   Cần lưu ý là phụ lục này được lập và ký cùng thời điểm với hợp đồng chính nên không thể mang ý nghĩa bổ sung thêm khoản thanh toán này vào hợp đồng chính và như vậy người mua chỉ phải thanh toán các khoản đã được liệt kê trong điều 2, điều 3 và phụ lục 2 của hợp đồng mà thôi (trừ trường hợp khoản này phát sinh sau khi hợp đồng chính đã được ký kết và hai bên đã cùng nhau thoả thuận việc thanh toán khoản này bằng một phụ lục hợp đồng khác sau thời điểm đã ký hợp đồng chính).

Tóm lại, chúng tôi cho rằng khi soạn thảo hợp đồng này, quý công ty đã không trung thực khi cố tình chia nhỏ và cài đặt các điều khoản về tiền sử dụng đất vào các phụ lục không liên quan gì đến các khoản phải thanh toán như đã nói ở trên nhằm để khách hàng khó có thể nhận ra được. Trong khi đó, việc giao kết hợp đồng dân sự  theo điều 389 bộ luật dân sự phải tuân theo các nguyên tắc tự do giao kết nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội cũng như tuân theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng”.

1. MỘT SỐ  QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NHÀ ĐẤT :

1-   Điều 32 khoản 2 nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định “trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa gía đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài”.

2-   Điều 66 khoản 2 Nghị Định 90/2006-NĐ-CP quy định “chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật”.

3-   Mục VII điểm 2 thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 quy định “”nhà đầu tư là người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài… phải nộp khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở theo quy định của nhà nước tại K1 Điều 5 nghị định 17/2006/NĐ-CP và tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã trả trước”.

4-   Như vậy theo nghị định 84/2007 và các quy định khác của pháp luật, chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật, người mua không phải trả tiền chênh lệch và được sử dụng đất ở lâu dài. Theo nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa, các quyết định, công văn… hay quy định của UBNDTP cũng không được trái với các quy định của luật, nghị định, thông tư của Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ.

III.  MỘT SỐ VẤN ĐỀ KHÁC CỦA HỢP ĐỒNG :

1. Về các khoản khác phải nộp tại mục 2 phụ lục 3 của hợp đồng :

Mặc dù phụ lục 2 của hợp đồng có trích dẫn đến các khoản khác phải nộp tại mục 2 của phụ lục 3 nhưng đã giải thích rõ đó chỉ là các khoản tiền thuế : “Bên B đồng ý chịu các khoản thuế, lệ phí, tiền nộp cho cơ quan nhà nước liên quan đến hợp đồng này (“thuế”), như sau : Thuế GTGT: 10% giá bán căn hộ; Các khoản thuế khác như quy định tại mục 2 của phụ lục 3” và như vậy, theo tinh thần của phụ lục 2 thì chỉ những khoản nào trong mục 2 của phụ lục 3 là các khoản tiền thuế mới thuộc về nghĩa vụ thanh toán của chúng tôi và tiền sử dụng đất thì lại không phải là tiền thuế. Việc khoản tiền sử dụng đất được ghi vào mục 2 của phụ lục 3 như trên đã cho thấy quý công ty luôn cố gắng làm cho khách hàng hiểu sai hoặc hiểu không rõ ràng, đầy đủ các điều khoản, phụ lục về vấn đề tiền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 2 điều 407 bộ luật dân sự  “Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó” và khoản 8 điều 409  “Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế”,  chúng tôi cho rằng cần phải tuân theo các quy định của pháp luật để giải thích các khoản, mục tại phụ lục 2 và phụ lục 3 nêu trên, nghĩa là khoản tiền sử dụng đất hoàn toàn không thuộc trách nhiệm phải thanh toán của chúng tôi.

Tuy nhiên để thể hiện thiện chí cũng như sự hợp tác của mình thì ngoài các khoản thuế (thuế GTGT 10% trong phụ lục 2; thuế trước bạ nhà 1% trong phụ lục 3), chúng tôi sẵn sàng đồng ý thanh toán các khoản lệ phí trong mục 2 của phụ lục 3 (gồm lệ phí công chứng, lệ phí lập bản vẽ hiện trạng nhà đất, lệ phí hành chánh nộp cho sở địa chính, chi phí dịch vụ) vì các khoản này hợp lý và phù hợp với quy định của pháp luật nhưng không thể đồng ý thanh toán khoản tiền sử dụng đất (vì khoản này không thuộc về thuế hay lệ phí và cũng không phù hợp với quy định của pháp luật).

1. Về chuyển quyền sở hữu trong Phụ lục 6 :

Điểm b khoản 1 có nêu “Bên A sẽ hỗ trợ bên B thực hiện các thủ tục theo qui định pháp luật để chuyển quyền sở hữu căn hộ sang bên B qua việc xin cấp GCNQSHNƠ và QSDĐƠ đứng tên bên B” sau khi “Bên A đã nhận các chứng từ chứng minh bên B đã thanh toán đủ các khoản quy định tại phụ lục 3 của hợp đồng”. Tuy nhiên trong phụ lục 3 các khoản mà chúng tôi phải thanh toán theo thoả thuận tại phụ lục 2 chỉ là các khoản thuế (và có thể đồng ý thêm các khoản lệ phí) mà thôi. Do đó chúng tôi cho rằng điểm b khoản 1 phụ lục 6 của hợp đồng phải được hiểu là “Bên A sẽ hỗ trợ bên B làm thủ tục chuyển quyền sở hữu căn hộ qua việc xin cấp GCNQSHNƠ và QSDĐƠ đứng tên bên B sau khi đã nhận được đầy đủ các chứng từ chứng minh bên B đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ thanh tóan theo hợp đồng của mình” (chỉ bao gồm các khoản được nêu trong điều 2, điều 3, phụ lục 2 và các khoản thuế tại phụ lục 3 của hợp đồng). Cần lưu ý rằng hiệu lực của các khoản liệt kê trong mục 2 phụ lục 3 được viện dẫn từ phụ lục 2 nên có tính phụ thuộc và khoản nào có hiệu lực, khoản nào không có hiệu lực sẽ do nội dung và tinh thần của phụ lục 2 quyết định.

IV.  MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN ĐƯỢC LÀM RÕ :

1. Tại sao theo quy định của pháp luật thì “Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rỏ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà” mà hợp đồng do quý công ty soạn thảo chỉ nêu chung chung như “một phần diện tích đất của toàn khu đất tòa nhà sẽ được phân bổ cho căn hộ theo tỉ lệ với diện tích sử dụng của căn hộ theo quy định của UBND Thành Phố đối với khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng và không được xác định cụ thể trong các bản vẽ” ?
2. Điều 20 khoản 1 điểm a nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định về việc sử dụng đất đối với dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị) có nói rõ “đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng thì chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”. Mục V khoản 1 Thông Tư 06/2007/TT-BTNMT cũng đã giải thích rõ diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng quy định tại điểm a khoản 1 điều 20 NĐ84/2007/NĐ-CP bao gồm “đất làm đường giao thông mà đường giao thông đó kết nối với hệ thống giao thông công cộng và không bị ngăn cách bằng gác chắn hoặc bất cứ hình thức gì để hạn chế việc đi lại trong phạm vi công trình, dự án đầu tư” và “đất sử dụng làm công viên, khu vui chơi giải trí, cơ sơ giáo dục, đào tạo, y tế, văn hoá, thể dục thể thao dưới các hình thức khác nhưng không nhằm mục đích kinh doanh và được sử dụng chung cho mọi người trong và ngoài khu đô thị”. Như vậy, theo quy định của pháp luật phần diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng không phải trả tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất và do đó, chúng tôi đề nghị qúy công ty cho biết phần diện tích đất trên có được phân bổ vào diện tích của các căn hộ hay không ?
3. Vì sao tiền sử dụng đất đã không được đề cập một cách chính thức và minh bạch, rõ ràng trong các điều khoản của hợp đồng ?
4. Tại sao không chỉ đóng phần chênh lệch giữa tiền sử dụng và tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã trả trước theo quy định mà lại phải đóng toàn bộ tiền sử dụng đất ?

1. KẾT LUẬN :

Nhưng dù thế nào đi nữa thì trên hết, các quy định của pháp luật cũng như các điều khoản không rõ ràng của hợp đồng mà quý công ty phải chịu bất lợi khi giải thích đã cho thấy rõ rằng chính quý công ty là bên có nghĩa vụ phải thanh toán tiền sử dụng đất. Việc đề nghị quý công ty giải thích các vấn đề nêu trên chỉ là nhằm giúp quý công ty có cơ hội làm rõ cũng như bày tỏ thiện chí và sự hợp tác của mình đối với khách hàng mà thôi.

Chúng tôi rất mong quý công ty thực hiện đầy đủ và kịp thời các nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng. Chúng tôi cũng rất mong nhận được sự giải thích các vấn đề trên của quý công ty.

Trân trọng kính chào.

Người đại diện,

Cách tính diện tích đất sử dụng theo PMH

Tháng Chín 16, 2009 lúc 4:11 sáng | Posted in Các văn bản pháp lý | 4 phản hồi

Có rất nhiều điểm bất hợp lý trong cách tính diện tích đất sử dụng của một căn hộ chung cư, theo giải thích của công ty PMH. Xin đưa lên một ví dụ tham khảo từ cách giải thích của PMH để quí cư dân cùng tham khảo:

“Diện tích đất phân bổ của nhà đã được thể hiện tại quyết định giao đất số 3278/QĐ-UBND ngày 6/7/2009 của UBNDTP. Công thức tính diện tích đất này đã được UBND TPHCM quy định tại quyết định số 112/2002/QĐ-UB ngày ban hành 8/10/2002, được tính như sau:
-DT căn hộ: 81.17m2
-DT công cộng (bao gồm hành lang, cầu thang, chỗ đậu xe, sân vườn, phòng kỹ̉ thuật): 40.02m2 (theo qui định tại điều 2, thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009).
-Tổng diện tích căn hộ: 81.17 + 40.02 = 121.19m2
-DT đất phân bổ = Tổng DT căn hộ x DTKV đất/ Tổng DT sàn của toàn khu R1 = 121.19 x 94140.8/448458,3 = 25.44m2

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ được ghi là:
Tổng DT đất khách hàng sở hữu chung là 94140.8 m2, trong đó khách hàng đã thực hiện ngĩa vụ tài chính cho 25.44 m2 đất được phân bổ.”

Tại sao cư dân phải gánh chịu phần thuế đất của toàn bộ diện tích của lô đất, gồm cả những phần đất công cộng (sân vừơn, phòng kỹ thuật…)?
Thêm nữa, theo trả lời của LS Nguyễn văn Hậu, hoàn toản không có văn bản nào qui định cho cách tính này. Do đó, tính pháp lý của các văn bản này cần đựoc xem lại.